“定向优惠”保证楼市刚性需求

年前，住房和城乡建设部部长姜伟新表态称将“支持居民合理的购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”。龙年伊始，首套房贷利率优惠在部分城市出现，以保证楼市刚性需求。

　　业内据此预期，住房信贷政策将差别化并“照顾”首次置业者。首套房贷回归基准利率甚至具有一定优惠，目的是保驾楼市刚需，这有利于房地产业的健康发展。

　　从房地产政策的角度来看，对首套房“定向优惠”并不意味着楼市调控将放松。2010年以来相继出台的房地产调控政策一直强化差别化住房信贷政策，明确规定“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”；首套房则要求首付不低于三成，但对其利率并未作出强制规定。2011年四季度，由于信贷额度和资金面紧张，很多商业银行将首套房利率在基准利率的基础上上浮10%；而今年首套房利率回归基准利率也实属正常。

　　自房地产调控以来，多数投资、投机需求已被挤出市场。同时，不少刚需购房者也因此受到影响。出于保障民生的考虑，调控政策不应“一刀切”，区别二套房甚至高端住宅的政策应当更加明晰。目前，直接针对楼市的“限购令”不可能放松。不过，也有观点支持房贷实行一定程度的“定向宽松”。清华大学教授李稻葵认为，房地产行业要实现长期健康发展，并不能一味追求房价的下降，未来应考虑如何促进交易量逐步回升，以消化不断扩大的市场供给。

　　业内人士表示，楼市调控政策的目标是“降房价”，而“降房价”的目的是满足更多刚需的购房需求。但是，房价下行是缓慢的过程，让住房刚性需求者能够买得起房，除商品房降价之外，还应考虑降低购房的综合成本，其中包括住房贷款和交易税费等方面的负担。

　　不过也有专家表示，如果现在对房贷定向松绑，可能被市场看作是楼市“超调”后的放松信号，可能再度刺激房地产市场反弹。因此，无论是货币政策的适度放松还是首套房利率的松动，相关监管部门都应慎之又慎。在保障刚需购房者的同时，仍应坚决打击投资和投机需求。

　　另外，房地产调控应留有“后招”，以应对市场的波动。就目前来看，作为限购令的替代性政策和房地产调控的长效机制，房产税正在加紧研究推进，而房产税的征收方式和力度，将对楼市下一阶段的走势形成重要影响。