保障房转入退出机制亟待完善

当前保障房建设是社会各界广泛关注的一个话题，我国的保障房建设是一个什么样的状况？保障房和经济适用房、两限房等在资金回收方面有哪些不同之处？如何从制度上保证保障房的转入、退出机制，使之真正为城市低收入者服务？针对这些问题，中国经济时报记者采访了北京大学和谐社会研究中心研究员刘正山。

　　中国经济时报：当前，利润低甚至无利润是众多开发商不愿涉足保障房建设的主要原因，开发建设保障房有可能无法实现总体收支平衡，资金回收是一个大问题。目前的保障房和前几年的经济适用房、两限房相比较，资金回收有哪些不同之处？

　　刘正山：前些年的保障房是以经济适用房、两限房为主，而这几年保障房则是以廉租房、公租房为主。对经济适用房、两限房来说，资金的主要回收渠道就是把这些经济适用房、两限房以低于市场的价格出售出去，几年之后可以再上市，再补交一部分出让金，这样资金就可以完全回收，而且利润还是比较高的，像经济适用房的利润是3%，3%是一个什么概念？它是一个总的投资利润率，在国外这已经是很高的利润了，几乎能赶上国外的商品房利润了，相当可观。

　　而目前保障房主要以廉租房、公租房为主体，它的资金回收主要是靠租金。这些住房多数都建在地段不好、配套设施跟不上、交通不便的郊区，这样就会出现盖好了租不出去的尴尬局面。而在国外，保障房多数都建在市区内，像纽约这方面就做得比较好，曼哈顿是纽约的市中心，这个地段同样有保障房，这样就不会出现建好了租不出去的尴尬。所以我认为，我们的设计出发点就有问题，只考虑了短期收益，而长期收益则未受重视。

　　中国经济时报：保障房建设，离不开土地，目前土地供给方面是一个什么样的情况？保障房土地供给与商品房土地供给是不是一回事？

　　刘正山：从目前官方公布的数据来看，保障房土地供应是没有问题的，目前几乎落实了100%，差不多有4万多公顷。我国目前的法律无论是宪法、土地法还是物权法都规定了为了公共利益，可以征用土地，所以新增建筑用地是没有问题的。但最大的问题是地方政府的土地财政——出售土地以获得土地出让金，目前土地收入已是各地方政府的重要收入来源。保障房用地是公用地，公用地是一个什么概念？公用地就是用地单位几乎可以免费获得土地的使用权。但地方政府征地是有费用的，从农民手里征地肯定是给赔偿的，而赔偿肯定由政府来出，本来地方政府财政就紧张，再加上没有土地出让金而出让土地，会进一步增加财政赤字。所以短期来看土地供应不成问题，但从长期来看肯定是个大问题。

　　中国经济时报：地方政府都在大力落实中央的保障房建设，但保障房建设也面临许多问题，其中最主要的莫过于资金供给问题，您认为造成目前资金紧张的原因有哪些？

　　刘正山：我个人认为资金缺口之所以很大，且呈不可持续性，原因主要有三点：

　　一是历史欠账太多。按1998年房改的原则，市场上应该有70%左右的住房是经济适用房、廉租房等各种保障型住房，而实际上这么多年来，保障型住房的比例只占3%左右，这个比重是非常低的。现在政府终于意识到了住房问题的严重性，打算在短期内建造3600万套保障性住房来弥补过去投入的不足，这个资金筹措难度肯定非常大。如果按以前的发展思路，每年进行分摊的话，资金问题就不会让地方政府吃不消。

　　关于这方面我们可以借鉴一下国外保障房的发展经验。以法国为例，法国每年都会建20%—30%的保障房，这样分摊下来，就不会出现这么严重的资金问题。

　　二是与现在的发展思路有关系。一个时期以来，我们在转变发展方式的过程中，还是唯GDP至上，一些使GDP快速增长的项目如重点工程、重点建设项目会优先获得资金。资金总额是一定的，其他项目获得的资金多，保障房获得的资金肯定会少，再加上近几年地方政府的融资平台问题，债务会越来越集中、越来越多，因此才会出台中央政府允许地方政府发行部分地方债来缓解危机的政策。现在短期内建设这么多保障性住房，等于说是一个新增加项目，短期内肯定有非常大的压力，需要有新的融资渠道。

　　三是保障房自身的问题。从已建好的保障房来看，保障房多建在地段不好、配套设施(如超市、幼儿园等)不完善的区域，这些房子建好了鲜有人问津，租金、房款得不到回笼，对下一步的投资来说就会出现资金链断裂的问题，这只能说是保障房自身的设计有问题。

　　中国经济时报：从已经投入使用的保障房来看，其转入、退出机制方面还有许多问题急需解决，关于这方面的建设，您有哪些建议？

　　刘正山：在转入机制上到底哪些人符合条件，以前是单位开个证明就可以了，而现在通过银行每个人的资料包括收入等都可以查到，这样就不会出现有些人开着宝马、奔驰去住保障房的现象了。

　　在转出机制上应定位准确，绝不允许像前几年经济适用房一样可以出售，更不能擅自改变其用途，保障房就是用来居住的，更改用途者一经查出，要加以严厉的处罚。

　　还有就是在退出机制上应有一个动态的标准，就是说每隔一段时间对保障房所有人收入进行一次核查，如收入有大幅提高就可以提租，更高的话必须要退租。而现在还没有这些政策，更谈不上去落实。所以，我认为当务之急就是制定保障房转入、退出机制，这样才能使保障房建设健康、稳定发展。