房企三月迎战首轮偿债高峰

随着上海重申严格执行住房限售政策，近期市场最大热点的地产板块昨日被迫熄火。

　　2月29日，房地产板块大幅下挫2.69%，领跌A股；但早前，该板块一度随准备金率年内首次下调而持续上扬，1月至今累计涨幅高达 18.94%。

　　事实上，随着年报不断披露，上市房地产企业现金流紧缩、库存压力激增的问题越发明显，去年紧缩楼市政策对房地产行业后续影响也在不断显现。

　　“我们在配置房地产板块个股时，更愿意选择一些轻资产高周转的开发商，其主要逻辑是房价和地价暴涨的时代已经过去，未来开发商的盈利模式将从攫取尽可能多的土地红利向尽可能提高资产周转速度转变，在现金为王的年代，轻资产高周转的开发商能获得更高的净资产收益率。”北京一基金经理对记者坦言。

　　现金流普遍趋紧

　　根据数据统计，截至2月29日，共有15家上市房地产企业发布年报，其中四家公司营业收入同比出现下滑，创兴资源 (600193.SH)和中弘股份 (000979.SZ)两家公司净利润出现下滑。

　　尽管公布年报的房企业绩尚可，但多数公司现金流已颇为紧张。

　　数据显示，上述15家房地产企业中，多达10家现金净流量同比大幅下滑；其中，道博股份 (600136.SH)、华丽家族 (600503.SH)、中弘股份、华发股份 (600325.SH)、渝开发(000514.SZ)、云南旅游 (002059.SZ)6家公司现金净流量同比已经负增长。

　　在税收政策、货币信贷政策和行政手段在内的宏观调控政策“组合拳”的作用下，IPO、非公开发行等再融资渠道纷纷叫停，房地产商手头资金严重不足，只能将眼光放在借债筹资上。

　　记者统计显示，刚泰控股 (600687.SH)、渝开发(000514.SZ)、中弘股份(000979.SZ)、大名城 (600699.SH)、中茵股份 (600745.SH)、华夏幸福 (600340.SH)、华丽家族(600503.SH)、华发股份(600325.SH)这9家数据可统计的上市房企中，年报“一年内到期的长期负债”一项金额合计高达68.84亿元，较2010年同期的17.11亿元大幅扩增了51.73亿元。

　　而随着利率水平的不断提高，房地产上市企业的融资成本也随之水涨船高。

　　根据统计，上述15家公司2011年度财务费用合计约为1.49亿元，较2010年同期的4855.23万元大幅增长了2.07倍。其中，渝开发2011年财务费用达到6287.32万元，而去年同期仅为3194.06万元，同比大幅增长96.84%。

　　3月迎首轮偿债高峰

　　除借债融资外，房地产信托也是开发商筹资另一主要途径。

　　相关数据统计显示，30家上市房地产公司目前共发行有118个信托产品、金额达630亿元。

　　国泰君安近期一份报告指出，2011年，因为银行对开发贷的政策更严，同时银行信贷资金紧张，很多从银行融资无门的中小房地产开发商甚至一些大开发商都借道信托融资，房地产企业找信托公司直接融资的需求大大增多。

　　另一边，沉重的债务压力也迫使开发商尽快回笼资金。

　　标普、瑞银国际等机构纷纷预警，2012年房地产信托将大量到期，由于销售回款不力及短期债务压力的问题，部分房企在2012年可能面临现金流危机。

　　国泰君安统计，房地产信托2012年总到期规模将达到1758亿元，整年兑付规模较大；首个信托兑付高峰将出现在今年3月，7月则为年度高峰，将会达到504亿元。

　　其中，中华企业 (600675.SH)、万科A(000002.SZ)、金地集团 (600383.SH)、福星股份 (000926.SZ)、阳光城(000671.SZ)等将面临较大的偿付压力。

　　从过去几年的历史经验来看，地产股的走势和政府的宏观调控政策紧密相关。

　　有北京地区基金人士向记者分析，“中国正在进入”去地产化“阶段，从行业中长期趋势来看，我们认为中国房地产市场的高速增长阶段已基本结束，行业正进入规模平稳增长的阶段。”