信托改穿“马甲” 房地产曲线融资

随着限购、限价、银信合作叫停等调控措施对房地产企业的轮番“轰炸”，房企现金流压力不断加码。中原地产数据显示，短期内房地产市场仍将惯性下行，预计今年将有六成的企业出现“缺钱”。此种情况下，房地产企业融资难题逐渐凸显，为缓解资金压力，房企联合信托公司借助发行“马甲”信托，行房地产信托之实，打通融资渠道。

　　“这些信托主要为了逃避银监会监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权、矿产、艺术品为包装，但实际投向领域却是房地产。这些房企要么因为资质不佳根本无法‘光明正大’地发行房地产信托，要么因为信托公司受到严厉监管，房地产信托无法过关。这为未来兑付埋下更大的隐患。资深信托人士刘擎告诉记者。更重要的是这些穿马甲的信托游离于房地产信托的监管之外。

　　房地产信托的收益也呈现一路飙升的趋势。普益财富数据显示，2011年房地产信托平均预期年收益率全年平均预期年收益率达10.08%，远超工商企业和债券。

　　作为房地产企业的一棵救命稻草，房地产信托2011年的发行规模可谓是“井喷”。

　　用益信托数据显示，2011年房地产信托成立规模为2670.74亿元，占全部信托资产的38%。在中国信托业协会公布的2011年四季度末信托公司主要业务数据中，资金信托合计46408.12亿元，其中房地产投资占比14.83%，余额6882.3亿元，仅次于基础产业和工商企业。

　　与此同时，房地产信托的收益也呈现一路飙升的趋势，普益财富数据显示，2011年房地产信托平均预期年收益率从1月的9.26%升至12月的10.52%，全年平均预期年收益率达10.08%，远超工商企业和债券。

　　但是伴随着房地产信托的高收益，其可能带来的风险，也引来监管层的关注。

　　银监会出台《信托公司净资本管理办法》和《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，明确要求信托公司在年度报告中披露净资本、风险资本以及风险控制指标等情况。遗憾的是，在2010年发布年报的56家信托公司中，仅有11家披露了这些信息，其风险评估仍然很难判断。

　　用益信托报告显示，今年2月份以来，已发行的信托产品，集中投向房地产、工商企业及金融领域，其中，房地产领域融资规模最大。

　　“房地产信托产品受到限制，主要体现在增量上，目前市场对信托产品需求还是很大的，开发商在急用资金方面，主要依靠信托，但是现在政策在收紧，今年的产品设计上肯定会相对谨慎一些。”某信托公司人士表示。

　　一位接近银监会的人士表示：“目前房地产信托审批节奏已经较去年有所放缓，信托行业监管已经相当严格，对房地产信托项目也采取层层审批，以控制总量。”

　　然而，除了监管层的监管外，房地产行业在今年也将迎来兑付大考。