陈宝存：被误读的保障房

发布时间：2011-11-16来源：网络佚名字号： 大 中 小

很多人认为，保障房建设会改变楼市大局，房价在保障房大量上市后，将被抑制。这是完全不了解保障性安居工程的构成。

 

2011年国土资源部提出要求：力争保障性安居工程土地供应达到70%以上。而2011年计划开工建设的1000万套和“十二五”期间建设3600万套保障房用地，将做到应保尽保，通过保障性安居工程，使中国1500万户居民住房条件得到有效改善。

 

 

 

 

 

2011年年初要求的本年度保障性安居工程大建1000万套，那么具体构成是什么呢？我们看一下各组数据：

 

一是400万套棚户区改造住房，保障性安居工程也就是居民货币安置与实物回迁安置部分，但是请注意：这是开发企业一直做的旧城改造、城中村改造、工矿企业改造，而上述三旧改造的前提是商品房部分的热卖；那么我们现在推进的限购限价限贷政策，却恰恰在做迟滞商品房销售的努力，也必然造成货币与实物安置的资金短缺，棚户区等等的改造部分难以有资金的支持。

 

二是经济适用房和两限房(限价房)均为200万套左右。我认为，经适房已经成为利用国有划拨土地，给特殊阶层建设职工集资建房，与市场需求的关系不大，这是新的福利分房的形式。事实上，这种形式也从未停止，只是以前没有公开的支持政策。二三线城市的大量经适房，也一直以配建的形式存在于商品房小区建设中。而两限房，有此品类的并不多，在我眼里，两限房一直是双限商品房的另类称呼，也即是土地招拍挂政策中限地价限房价的招标制。

 

三是廉租房150—160多万套左右，这一品种，适用人群为城市低保与残障人群，我称之为“老少病残孕”专座，这部分人群与市场商品房部分，从来也没有任何联系。一般地方政府也选择配建到商品房小区。

 

第四，也是最主要推进的种类，公共租赁住房近220万套。北京目前推进的公共租赁住房，户型大体控制在30—40平米，租金略低于市场租金。北京市住房保障部门的相关负责人的说法，按照国务院的相关要求，北京今后公租房的套型建筑面积将以40平米左右为主，并加强小户型公租房的规划设计。“虽然面积小，但功能全，居住舒适。”

 

这部分人群目前还不能成为商品房购买人群。那么公租房的退出机制建立，他们在三至五年租约期满，还是要购买商品住宅，或者有产权的限价房。只是需求的暂时延缓，并不可能解决市场供需难题。

 

住房和城乡建设部披露：截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98%。与8月底相比，本月新开工118万套，开工率提高了12个百分点。

 

但是，我们看到的是保障房大跃进实际问题依然多多，开工率并非是保障完工的必须条件。我们分析一下保障性安居工程的进展情况，也是为了看清楚保障性安居工程建设存在的问题。

 

事实上，开工并不等于建设提速，而目前钢材市场的情况堪忧，也显示我们寄希望于保障房真实开工1000万套的目的，并没有达到。

 

目前最大的问题在于保障性安居工程的继续可持续发展。事实上，在限购限贷的压力之下，房企已经放弃了对土地的争夺。最近几天不论是上海，还是广州，土地出让遇冷已经到了冰点。特别是网传万科2012年的策略，万科总裁郁亮表示，2012年万科的采取策略发展是过冬，冬天策略，冬天的模式。首先就是现金为王，现金流比利润更为重要。其次就是卖楼更积极，不能有存货，不能囤地，更要积极卖房。第三，要慎重的买地，买地是最浪费钱的，不能买错地。

 

这样的情况，越来越不鲜见。一厢情愿的保障房大建，由于背离了市场规律，也很难被资金追捧。而配建条件下的保障房，只有商品房热销才能让房企和资金有动力。当然，保障性安居工程的比例越高，商品房房价上涨的压力越大！

 

 

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